De politieke discussies naar aanleiding van de boerenprotesten wekten de indruk dat het ruimtelijk vraagstuk in Vlaanderen neerkomt op een strijd tussen natuur en landbouw. Beweging.net, ACV en CM trokken met een gezamenlijke studiedag het debat open. Ook (sociaal) wonen, industrie en werk vragen ruimte.
Ondanks de bouwshift, de Blue Deal en het Vlaams Klimaatadaptieplan opereren ruimtevragers in Vlaanderen vandaag in een regelgevend kader dat te weinig inzet op duurzaam landgebruik. Bindende wetten ontbreken, of er zijn achterpoortjes om de kool en de geit te sparen. Het resultaat is dat we blijven bouwen in landbouw- en groengebied en dat het ruimtebeslag van menselijke activiteiten is opgelopen tot 32 procent, tegenover een Europees ruimtebeslag van ongeveer 4 procent.
Ondanks de bouwshift, de Blue Deal en het Vlaams Klimaatadaptieplan opereren ruimtevragers in Vlaanderen vandaag in een regelgevend kader dat te weinig inzet op duurzaam landgebruik.
Bij ongewijzigd beleid zullen we de effecten van het gebrekkige ruimtebeleid in België meer en meer voelen. Denk aan mislukte oogsten en stijgende voedselprijzen, hogere waterfacturen, oplopende gezondheidskosten, hogere verzekeringskosten voor woningschade door overstromingen, of onzekere vergunningen voor bedrijven.
Een analyse van de bestaande beleidsinstrumenten maakt duidelijk dat België een van de weinige landen in de EU is waar de bestemmingsplanning niet beperkt is in de tijd of het ontwikkelingsrecht gekoppeld is aan een tijdsperiode. Nochtans was het bij de opmaak van de gewestplannen de bedoeling om die na tien jaar te herzien. Met de inkleuring van zoveel soorten woongebieden kregen duizenden grondeigenaren hun ontwikkelingsrechten onbelast cadeau.
Zonder vervaldatum bemoeilijkt dat vandaag de reductieopgave van ruimtebeslag en verharding, wat maakt dat we een overaanbod aan harde bestemmingen (nederzetting) hebben en een tekort aan zachte bestemmingen (natuur).
Waardedaling
Om het landgebruik te begrenzen en af te stoppen, onze bouwshift, nam de overheid intussen een reeks maatregelen voor ongewenste bouwlocaties. Die grijpen rechtsreeks in op het eigendomsrecht en de grondwaarde van de betrokken percelen. De stolp op ongeveer 10.000 hectaren woonreservegebieden, de herbestemming van zo’n 700 hectaren watergevoelige openruimtegebieden (WORG) en de verplichting tot planologische compensatie bij de aanduiding van nieuwe harde bestemmingen zijn daar voorbeelden van.
Het instrumenten- en het verzameldecreet van 2023 en 2024 regelt die discussies over waardevermeerderingen en -verminderingen met de inzet van een fel betwiste planschadevergoeding (vergoeding waardedaling), een planbatenheffing (belasting op meerwaarde) en een billijke schadevergoeding (als een omgevingsvergunning onuitvoerbaar wordt).
De Vereniging voor ruimte en planning (VRP) bestempelde samen met vijfhonderd ondertekenaars (waaronder ruimtelijke planners) het instrumentendecreet als een historische vergissing.
En de mogelijkheid, of veeleer verplichting, voor gemeenten om lasten op te leggen bij omgevingsvergunningen, in natura en financieel. Omdat de overheid weigert de oude bestemmingsplanning aan te passen, blijven we zitten met eeuwigdurende bouwrechten. We dreigen als samenleving met elke ingreep een ongeziene hoge factuur gepresenteerd te krijgen aan compenserende vergoedingen.
In mei 2023 bestempelde de Vereniging voor ruimte en planning (VRP) samen met vijfhonderd ondertekenaars (waaronder ruimtelijke planners) het instrumentendecreet als een historische vergissing. Een schadeclaim die voor de belastingbetaler zou kunnen oplopen tot enkele tientallen miljarden.
Het verschil in kostprijs zit hem in het verlaten van de oude regeling gebaseerd op het verschil tussen verwervingswaarde en huidige waarde, door de nieuwe regeling gebaseerd op de venale waarde of marktprijs bij verkoop. Dat zou speculatieve posities belonen.
Een passage in het regeerakkoord wijst erop dat de nieuwe Vlaamse Regering zich daarvan bewust is en zich het recht voorbehoudt om de berekening van de eigenaarsvergoeding, de waardebepaling en de beoordelingsmethodiek zo nodig bij decreet of besluit aan te passen. Dat zou wel eens kunnen nodig zijn als blijkt dat de dertien parameters die de provinciale landcommissies gebruiken om de venale waarde te bepalen, leiden tot te riante vergoedingen.
Voorrang voor collectieve belangen
Uiteindelijk gaat het om een afweging. In welke mate willen we voorrang geven aan de bescherming van collectieve belangen, hier dus de bescherming van het landrecht (natuurherstel), ten opzichte van individuele eigenaarsbelangen, of het ontwikkelings- en bouwrecht?
Maar ook: hoe gaan we om met de belasting van private winsten die het gevolg zijn van planning en publieke investeringen? We kunnen belastingen of heffingen inzetten om de bouwshift naar landbescherming betaalbaar te houden en ons ruimtebeslagrisico in te perken.
Ruimtelijk planner en burgerlijk ingenieur-architect Peter Lacoere van de KU Leuven houdt daarom een pleidooi voor een gemeentelijke update van stedenbouwkundige lasten. Dat moet de lasten op alle ontwikkelingen gelijktrekken. Wie financiële lasten wil opleggen aan een omgevingsvergunning moet daarvoor een stedenbouwkundige verordening opmaken. In Kuurne deden ze al een verdienstelijke poging.
Slim beleid maakt van de bouwshift een positief verhaal dat de mogelijkheden van onze nieuwe manier van wonen en ruimtegebruik laat zien. We zien dezelfde bekommernissen bij de auteurs van het Manifest voor de sociaal rechtvaardige bouwshift die het algemeen belang boven het individueel eigendomsrecht plaatst, belastingen willen heffen op grondspeculatie, en investeren in een mobiliteitsshift, kwalitatieve verdichting en natuurherstel.
Gezocht: ruimte voor (veel) meer sociale woningen
Met 180.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale huurwoning en nog eens evenveel huishoudens die daarvoor in aanmerking zouden komen, is bijbouwen en meer woningen verwerven dringend. Elk jaar komen er nu twintig- tot dertigduizend wooneenheden bij op de private markt. Daarvan zou een groter deel sociaal en betaalbaar moeten zijn. Dat kan door de (her)invoering van een sociale last en de uitrol van een nieuw Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale woningen.
Dat laatste werd in het regeerakkoord opgenomen, met sancties voor lokale besturen die onvoldoende sociale woningen realiseren. Zij zullen een financiële bijdrage moeten leveren tot de huurpremie.
Moeten we geen Vlaamse variant hebben van het grootschalig bouwprogramma in Nederland in randstedelijke omgevingen, met 288.000 woningen op negentien welgekozen locaties?
Over de plaats waar die woningen kunnen gebouwd worden, is meer discussie. De bouwshift vraagt minder greenfield-ontwikkelingen en meer kernversterkende en verweven projecten. Denk aan wonen boven warenhuizen of in kantoorgebouwen. Complexere projecten met langere doorlooptijden bemoeilijken een snelle en substantiële groei van het woonaanbod.
Maar woonmaatschappijen beschikken nog over aanzienlijke grondvoorraden. Ze willen de goedgelegen percelen, ook in woonuitbreidingsgebieden, inzetten voor de aangroei van het sociaal woonbestand. Gemeenten kunnen dat faciliteren via het vrijgavebesluit, zeg maar de voorwaarden voor een kwalitatieve ontwikkeling.
Mismatch
Daarnaast moet meer ingezet worden op de mismatch tussen werk- en woonplaats bij sleutelberoepen in bijvoorbeeld zorg, het onderwijs, de industrie, of voedingssector, die veelal niet kunnen telewerken en omwille van het gebrek aan betaalbaar woonaanbod in stedelijke omgevingen nu lange pendeltijd en fileleed ervaren.
Moeten we geen Vlaamse variant hebben van het grootschalig bouwprogramma in Nederland in randstedelijke omgevingen, met 288.000 woningen op negentien welgekozen locaties? Een aantal steden zijn vandaag al aan de slag met grootschalige woonprojecten, maar vaak met een beperkt aandeel betaalbare wooneenheden. Zal het nieuw Bindend Sociaal Objectief daarmee rekening houden?
Overheden moeten daarnaast duidelijker aangeven waar wel en niet meer kan gebouwd worden (kernafbakening), doorlooptijden beperken, publieke gronden via erfpacht- en recht van opstalconstructies inzetten, woonmaatschappijen van bij de aanvang betrekken in kernverdichting en plekken voor voorkooprecht aanduiden. Een positief verdichtingsbeleid dat leidt tot kwaliteitsvolle woonprojecten met diverse typologieën en woonvormen zal het draagvlak voor een andere manier van wonen ondersteunen. Ook voor sociaal en betaalbaar wonen.
Reconversie
Slechtgelegen harde bestemmingen met hoog ruimtebeslagrisico – voor wonen, recreatie, bedrijvigheid, gemeenschaps- en nutsvoorzieningen – omzetten naar open ruimte is een beleidsopgave en deel van de bouwshift. Dat is niet evident in een groei-economie.
Het Departement Omgeving onderzocht in een recent rapport de ruimtebeslagtrends voor de bouwsector, de logistieke sector en de kantoorsector. Alle drie kenden ze de voorbije tien jaar een toenemend ruimtebeslag. De decentralisering van kantoren, de nood aan stedelijke logistiek en de groeidynamiek van kleine bouwbedrijven zal het ruimtebeslagrisico niet doen dalen. Het beleid kan de trend keren door strengere eisen voor hernieuwbouw en door circulaire bouwmethoden op te leggen.
Goede praktijkvoorbeelden van reconversie kunnen helpen. Maar ook gebiedsregisseurs en een bovenlokaal uitgifteplan dat vastlegt welke activiteiten op welke sites mogen ontwikkeld worden, dragen bij tot een slimme ruimtelijke planning voor economische activiteiten. Zo zijn Logistiek Valley Flanders, het voormalige terrein van de Ford-fabrieken in Genk, en de herontwikkeling van de Florivalsite op Vlaams- en Waals-Brabantse grens interessante cases waar naast industrie ook plaats wordt gemaakt voor natuur.
Werknemersorganisaties ACV-CSC METEA en ACVBIE wijzen daarbij op het belang van goede arbeidsvoorwaarden en vertegenwoordiging van werknemers wanneer reconversie- en transitieplannen worden opgemaakt. Een economie met sociale dumping en onderbetaalde jobs is niet duurzaam.
Het zal hoe dan ook nodig zijn om extra kwaliteitsvol natuurgebied te creëren, minstens 30.000 hectaren.
In de naoorlogse Vlaamse ruimtelijke planning was natuur lang het ondergeschoven kindje. Pas in 1997 kwamen er met het Natuurdecreet streefdoelen voor een Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN). Die doelen werden echter, onder meer met een herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, afgezwakt. Daardoor is natuur in Vlaanderen vandaag sterk versnipperd.
Dat speelt ons parten, want robuuste natuur is nodig voor onze voedselzekerheid, om met de klimaatverandering om te gaan en voor onze gezondheid. De EU-natuurherstelwet die op 18 augustus in werking trad biedt Vlaanderen een kader om tegen 2050 de doelstelling om het netto ruimtebeslag terug te brengen tot nul (no net land take) en natuurherstel te verzoenen met duurzame landbouw en economie, betaalbaar wonen en een gezonde leefomgeving.
Het zal hoe dan ook nodig zijn om extra kwaliteitsvol natuurgebied te creëren, minstens 30.000 hectaren. Daarnaast moeten we de verschillende natuurgebieden verbinden in een samenhangend netwerk.
Zonevreemd
Dat hoeft niet te botsen met de belangen van andere ruimtevragers, de landbouw in het bijzonder. Daarbij moeten we een onderscheid maken tussen de bestemming en het gebruik van agrarisch gebied. Op een aantal plekken die ingekleurd staan als agrarisch gebied wordt er niet (langer) aan landbouw gedaan.
Ongeveer 12 procent van het agrarisch gebied in Vlaanderen is ondertussen verpaard of vertuind.
Op ongeveer 2 procent, 15.000 hectaren, wordt aan natuurbeheer gedaan, maar veel vaker gaat landbouwgrond uit gebruik omdat er privé-tuinen of paardenweiden van gemaakt worden. Ongeveer 12 procent van het agrarisch gebied is ondertussen verpaard of vertuind. Of er worden andere private initiatieven in agrarisch gebied ontwikkeld die niets met landbouw te maken hebben, zoals golfclubs die er golfterreinen aanleggen.
Overheden moeten meer grip krijgen op die zonevreemde functies in agrarisch gebied. Dat kan door in het vergunningenbeleid een aantal voorwaarden in te bouwen waardoor private initiatieven zonder maatschappelijke meerwaarde minder kans krijgen. Visieontwikkeling in het kader van een ‘gemeentelijk beleidsplan ruimte’ en instrumenten als de beoordelingsgrond ‘goede ruimtelijke ordening’ en ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling’ vermijden dat gemeenten aanvragen telkens ad hoc moeten beoordelen.
Overheden en andere (semi-)publieke instellingen kunnen ook bijdragen aan een betere toegang tot landbouwgrond voor landbouwers en meer ruimte voor natuur door hun eigen publieke gronden niet te verkopen aan de hoogste bieder, in casu vaak vastgoedbedrijven en kapitaalkrachtige ondernemers, maar de gronden in te zetten voor duurzame landbouw, natuurherstel en betaalbaar wonen.
Biologisch
Een ‘interne ruil’ tussen landbouw en natuur is mogelijk. In overstromingsgebied kun je niet of moeilijker aan landbouw doen. Maar daartegenover staat dat sommige snippers natuur minder waardevol zijn om aan natuurherstel te doen. Daar kan de grond wel ingezet worden voor landbouw.
Het regionaal natuurherstelplan dat Vlaanderen in het kader van de Europese natuurherstelwet dient op te maken, moet daarmee rekening houden. Een gebiedsgerichte aanpak maakt het mogelijk om met ruilgronden natuurdoelen sneller te realiseren, zonder dat landbouwers hun activiteiten moeten staken.
Tot slot moet de landbouwsector sterker ondersteund worden om de transitie te maken naar een model met minder impact op de omgeving. De overheid stimuleert te vaak technologische of chemische oplossingen in de sector. Bekende voorbeelden zijn subsidies voor luchtwassers in grote veestallen om de stikstof- en ammoniakuitstoot te beperken, of een lagere BTW voor pesticiden om gewassen te beschermen.
Er is echter een shift nodig naar een ander, meer extensief model waarbij op natuur gebaseerde oplossingen gelden, zoals natuurlijk plaagbeheer, de integratie van houtkanten en water in landbouwgebied, of natuurlijke bemesting die bodems verrijkt in plaats van verzuurt.
Zulke toepassingen moeten beter gevaloriseerd worden zodat landbouwers er een verdienmodel aan hebben. In dat opzicht is het alvast positief dat het Vlaamse regeerakkoord vermeldt dat het Vlaamse landbouwbeleid wil inzetten op de versnelling van de groei van duurzame productiemethodes, zoals agro-ecologie, circulaire landbouw en biologische landbouw.
